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广宇发展2019年半年度董事会经营评述

发布时间:2019-08-29 17:53    来源媒体:同花顺

广宇发展(000537)(000537)2019年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

(一)公司上半年经营完成情况

2019年1-6月,公司实现营业收入84.97亿元,归属于上市公司股东的净利润15.51亿元,较上年同期减少0.88亿元,同比减少5.39%;基本每股收益0.83元/股,较上年同期0.88元/股,同比减少5.68%;总资产744.88亿元,较年初减少14.67亿元,减少1.93%;归属于上市公司股东的所有者权益119.93亿元,较年初增加13.09亿元,增长12.25%;每股净资产6.44元/股,较年初增加0.70元/股,增长12.25%;加权平均净资产收益率13.58%,较上年同期增加1.31个百分点。

上半年,公司实现新开工面积25.52万平方米,在建面积622.94万平方米,竣工面积137.13万平方米,实现备案销售金额51.72亿元,备案销售面积37.11万平方米,结算面积115.49万平方米。截至2019年6月30日,公司物业服务签约面积共993.84万平方米,实现物业服务面积共712.22万平方米。

(二)公司规范运作进一步提升

上半年,公司累计组织召开股东大会3次,董事会3次,监事会2次,对公司2018年度报告、2019年一季度报告、关联交易、对外担保、现金分红、同业竞争承诺变更等重大事项进行审议。认真梳理同业竞争资产,针对大连神农科技(300189)等5家暂时达到注入条件的同业竞争单位,系统分析注入的可行性及可持续经营效益,作出暂时放弃受让相关决策,及时与控股股东鲁能集团及关联方都城伟业集团签署《委托经营管理合同》。督促鲁能集团在上海联交所公开挂牌转让苏州鲁能100%股权,截至披露日,挂牌期满未有符合条件的意向摘牌方,公司继续对苏州鲁能托管经营。强化对所属公司管控,组织所属公司130余人开展上市公司监管规则培训,有效提升了各单位规范经营意识和上市公司业务对接能力。全面开展上市公司风险排查,加强对所属单位财务预算、综合计划及绩效考核管控,及时查摆风险隐患,制定应对举措,堵塞管理漏洞,提升上市公司规范治理水平。编制完善《部门职责》《岗位说明书》,厘清管理界面,做到"责""权""利"准确明晰,强化公司管理基础。

(三)2019年上半年公司房地产开发情况

重庆地区,公司控股子公司重庆鲁能、重庆鲁能英大及重庆江津鲁能在建面积219.72万平方米,竣工面积83.8万平方米,无新开工项目。

济南地区,公司控股子公司鲁能亘富、鲁能万创及鲁能朱家峪新开工面积10.51万平方米,在建面积135.25万平方米,竣工面积41.24万平方米。

北京地区,公司控股子公司顺义新城在建面积4.97万平方米,竣工面积1.76万平方米,无新开工项目。

宜宾地区,公司控股子公司宜宾鲁能在建面积46.15万平方米,无新开工项目、竣工项目。

成都地区,公司控股子公司成都鲁能在建面积15.89万平方米,无新开工、竣工项目。

青岛地区,公司控股子公司青岛鲁能广宇在建面积10.33万平方米,竣工面积10.33万平方米,无新开工项目。

东莞地区,公司控股子公司东莞鲁能广宇在建面积14.33万平方米,无新开工、竣工项目。

苏州地区,公司控股子公司苏州鲁能广宇在建面积44.59万平方米,无新开工、竣工项目。

南京地区,公司控股子公司南京鲁能广宇及南京鲁能硅谷在建面积34.55万平方米,无新开工、竣工项目。

张家口地区,公司控股子公司张家口鲁能在建面积24.80万平方米,无新开工、竣工项目。

湖州地区,公司控股子公司湖州公司新开工面积12.58万平方米,在建面积12.58万平方米,无竣工项目。

天津地区,公司控股子公司天津鲁能在建面积25.45万平方米,无新开工、竣工项目。

福州地区,公司控股子公司福州鲁能在建面积31.90万平方米,无新开工、竣工项目。

杭州地区,公司参股子公司千岛湖公司新开工面积2.43万平方米,在建面积2.43万平方米,无竣工项目。

详见表1:"2019年上半年公司房地产开发情况"。

(四)公司房地产销售情况

1.2019年上半年公司项目销售情况

2019年上半年,公司实现销售备案金额51.72亿元,销售备案面积37.11万平方米。报告期,公司控股子公司南京鲁能广宇、南京鲁能硅谷、苏州鲁能广宇、张家口鲁能、东莞鲁能广宇在开发建设过程中,尚未开盘销售。

公司年初未售面积145.01万平方米,报告期新增预售面积41.16万平方米,报告期可售面积185.18万平方米,截至2019年6月末未售面积145.61万平方米,报告期结算面积115.49万平方米。

2.报告期子公司鲁能亘富一级土地开发收入10,553.18万元(含税),收到一级开发成本返还131,644.02万元。

(五)报告期公司新增房地产储备情况

公司参股子公司杭州千岛湖全域旅游有限公司以网上竞拍方式于2019年2月25日竞得界首金山坪2-1号、4-1号、2-1A号、2-3号、2-4号、2-5号、2-6号、2-7号、2-8号、2-9号、2-10号、2-11号、2-12号、2-13号地块。公司持有上述地块49%的权益。地块明细如下:

(六)报告期内向商品房承购人银行抵押贷款提供担保

截至本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为1,448,595.44万元,报告期无已承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情况。

下步,公司将继续加强国家相关政策跟踪研究,密切关注资本市场政策动态及变化,客观分析公司所处的内外部环境,严格把控成本费用,确保投资收益,优质高效推进项目拓展、开发建设,创新业务模式和盈利模式,积极探索民生保障项目,拓展城市基础设施的投资建设运营、房地产项目合作开发、代建等业务,强化持有型物业资产管理运营,推动公司"高质量"发展,有效控制公司经营风险,持续优化公司资产质量与财务状况,维护广大股东权益。二、公司面临的风险和应对措施

1.宏观经济环境风险:2019年上半年,央行接连两次降准。受惠于货币政策中性偏积极,银行间市场流动性合理充裕,宽货币至宽信用的传导链条渐显成效。受中美贸易战不断升级等多方面因素影响,短期内实体经济下行压力再次浮现。国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还。房地产市场方面,2019年房企还债高峰,部分中小型房企信用风险提升;棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。房贷利率持续下行的空间缩小,投资及新开工增速延续下行趋势,回落至中低位水平。

2.行业政策风险:中央会议再次强调"房住不炒",落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部强调保持政策连续性和稳定性,并于近期对地价、房价波动较大的城市进行预警提示:央行强调房地产金融审慎管理,银保监会加强资金通道监管。

地方政府调控跟随市场变化及时调整。4月以来政策紧缩明显趋势加强。

3.经营风险:房地产开发土地成本不断上升,市场竞争日益加剧,房地产开发运营将向精细化发展,研究产品创新和成(002001)本控制成为生存的关键;土地获取向联合化发展,有实力的企业之间强强联合将不断增多,成为控制土地成本的有效途径;行业整合的趋势愈加明显,只有管理水平高、创新能力强的房企才能生存,行业集中度进一步提升,竞争日趋激烈。

4.融资风险:房地产行业是资金密集型行业,对资金需求量大,除利用自有资金外,还需利用预售收回的资金、银行借款等其他方式。银监会在国务院"严格管控各类资金违规进入房地产市场"的指示精神下,银行融资监管加强,房企融资渠道越来越窄,摒弃各类通道业务,逐步回归项目开发贷款。随着融资规模的收紧,融资成本越来越高,可能影响公司的资金筹集。

面对房地产行业调控不断加强、融资渠道和融资规模不断收紧、行业竞争不断加剧等严峻外部环境,公司将加强政策研究,积极主动调整经营策略,研究转型升级路径和新业务模式,优化战略布局,筹划融资新途径,严格规范管理,不断增强公司专业化、规模化、集约化水平,有针对性的开展业务拓展,加强开发项目开竣工管理,强化成本管控,并进一步提升房地产业务营销效率,推动公司房地产业务的持续健康高质量发展。三、核心竞争力分析

公司不需要遵守特殊行业的披露要求。

公司自从事房地产开发业务以来,深耕房地产市场多年,凭借良好的产品质量和售后服务在业界树立了良好的口碑,并形成了自身核心竞争力。

1.公司战略定位清晰

公司主营业务专注于房地产开发行业,重视战略管理,在5G、大数据、物联网等新技术革命催生新经济形态下,公司创新思维方式,开阔视野格局,积极研究新技术、新模式,加快智慧社区、智慧楼宇、综合能源利用研究,从建筑质量提升产品美誉度,致力于提供优质住宅。

2.成熟的房地产开发经验

公司一直专注于房地产开发业务,拥有丰富的房地产开发经验。经多年专业积累,公司拥有经验丰富且稳定的开发团队,形成了成熟的开发模式和业务流程。

3.融资渠道畅通

公司经营情况良好,已与多家银行建立了密切的合作关系。所属公司在贷款银行保持着良好的信用记录和较高的授信额度,具有畅通的融资渠道和较强的偿债能力。

4.公司治理机制和内部管控体系

公司注重内部管理,对项目开发全流程制定了严格的管理规范,从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规划、项目施工到销售等环节,建立了一套完整的管理规范。公司在人力、信息、财务等方面管理严密;内部实现高度的信息化系统管理,实现了有效的公司管控。

5.优秀的团队建设

公司管理团队拥有一线地产公司任职的丰富工作经验及管理经验,管理理念成熟;为保证团队综合能力的发挥,公司注重人才梯队搭建;对管理团队实行分层级培养,并组织和安排各项培训提升团队的管理及协作能力;同时为管理人员储备制定了全方位的发展计划,保证了人员快速合理的补充及管理团队整体高素质的打造。

6.产品业态丰富

公司开发楼盘涵盖了多层及高层普通住宅的同时,注重社区销售型配套服务,开发了包括社区配套商业、公寓等业态项目。丰富的产品业态也增强了公司在当地房地产行业的竞争力。

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