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房地产行业:地产公司资产注入有望重启

发布时间:2014-03-21    研究机构:海通证券

事件:

2014年3月18日,金丰投资审议通过《重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案》。本次重大资产重组方案由资产置换和发行股份购买资产两部分组成:其中,金丰投资拟以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团等额价值股权进行置换,拟置出资产由上海地产集团或其指定的第三方主体承接。金丰投资向绿地集团全体股东非公开发行A股股票购买其持有的绿地集团股权,其中向上海地产集团购买的股权为其所持绿地集团股权在资产置换后的剩余部分。本次交易完成后,金丰投资全部资产及负债将被置出,金丰投资将持有绿地集团100%股权。

经预估,本次拟置出资产预估值为23亿元、拟注入资产预估值为655亿元。公司定价基准日前20个交易日股票交易均价5.64元/股。考虑上市公 司2012年度分红情况,本次交易发行价格为5.58元/股。根据拟注入资产、拟置出资产的预估值及发行价格计算,发行股份总量约为113.26亿股。

对行业影响:

绿地集团整体上市预案公布表明,上海国资委整合进程仍在继续。上海市国资委旗下具备地产上市平台的有上海实业(集团)有限公司、上海地产集团、上海市城市建设投资开发总公司和上海仪电控股(集团)公司。而本次交易完成后,绿地集团将正式借壳金丰投资上市。按照2013年绿地集团销售额1625亿元测算,655亿元的评估值对应绿地静态PS为0.40倍。由此,绿地集团借壳金丰投资有望启动A股市场上市地产公司资产注入的序幕。

国资整合不确定性较强。由于受到调控影响,地产板块国资重组与其他行业相比目前主要集中在股权交易层面,即国有股份的退出或者引入其他行业国有股份已实现未来转型;其他单纯以地产资产定增注入方式的资本市场重组均存在较大不确定性。我们建议从解决同业竞争、大集团小企业、国企持股集中度和上市公司市值四点因素选择个股。

1.上海地方国资国企整合所带来的投资机会

本次金丰投资资产置换及发行股份购买资产预案涉及到目前上海国资企业的整合主题。其主要原因在于上海市国有资本运作相对灵活且存在大量大集团、小企业或同业竞争等市场关注热点问题。

1.1上海市国资委平台下主要地产开发集团

目前,下属上海市国资委的房地产开发上市公司主要包括上海实业(集团)有限公司、上海地产集团、上海市城市建设投资开发总公司和上海仪电控股(集团)公司。以上四家集团公司在资本市场分别具备各自上市公司平台。

1.2本次资产注入涉及上海地产(集团)有限公司

上海房地产(集团)有限公司下辖三家企业包括中华企业(600675.SH)、金丰投资(600606.SH)和上海中星(集团)有限公司。以房地产为主业的非上市公司主要是中星集团。该公司成立于1982年,其前身是上海市居住区开发中心。目前中星集团已形成已房地产开发、不动产经营、物业管理和相关产业链为主导的四大产业。

2.金丰投资资产置换及定向增发注入绿地集团100%股权。上市公司将成为混合所有制下的地产龙头企业

1)公司资产置换和定向增发注入成为混合所有制企业。公司审议通过了《重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案》。本次重大资产重组方案由资产置换和发行股份购买资产两部分组成:公司向绿地集团全体股东非公开发行A股股票购买其持有的绿地集团股权,其中向上海地产集团购买的股权为其所持绿地集团股权在资产置换后的剩余部分。

本次交易完成后,公司全部资产及负债将被置出,公司将持有绿地集团100%股权。根据拟注入资产、拟置出资产的预估值及发行价格计算,发行股份总量约为113.26亿股,其中向上海地产集团发行19.34亿股(占18.04%),向中星集团发行9.04亿股(占7.63%),向上海城投总公司发行24.37亿股(占20.58%),向上海格林兰发行34.14亿股(占28.83%),向天宸股份等其它股东占发行后的股本的24.92%。公司转身为混合所有制房地产龙头企业。

2)注入资产绿地集团成为房地产龙头企业。绿地集团目前形成“房地产主业突出,能源、金融等相关产业并举发展”的多元化产业布局,集团主营业务包括房地产、建设建筑、酒店及商业运营等业务,还涉足能源、汽车、金融等其他产业。绿地集团是中国第一家以房地产身份跻身《财富》世界500强的综合性企业集团。在2013年《财富》世界500强排名中公司位居第359位。2013年,绿地集团在中国500强企业中排名第55位,在房地产为主业的综合性企业集团中排名第1位。

目前,绿地集团已成为中国房地产行业领军企业之一。集团已逐步形成超高层、城市综合体和住宅三种功能性产品分类,以精湛品质引领时代需求。2013年度绿地房地产销售面积达1660万平方米,位居全国第一;2012-2013年连续两年房地产销售金额突破千亿,排名全国第二。绿地集团同时也是全国覆盖范围最广的房地产开发商之一,特别在超高层、大型城市综合体及产业园开发领域遥遥领先。公司目前建成和在建超高层城市地标建筑23幢,其中4幢高度位列世界前十。

近年来,绿地集团紧跟经济全球化趋势,稳健推进海外拓展步伐。公司于2013年8月通过资本运作,成功控股香港联交所上市公司“绿地香港(00337.HK)”,打造成绿地集团重要的境外融资平台,实现全球资源整合的战略新布局。

绿地集团同时具有建筑建设、绿化园林、酒店等相关业务。绿地集团建筑建设板块具有国家认定的房屋建筑工程施工总承包、市政公用工程施工总承包、冶炼工程施工总承包、钢结构工程专业承包、建筑装修装饰工程专业承包、炉窑工程专业承包、机电设备安装工程专业承包等七个国家一级资质。绿地集团建筑建设板块先后承建或参建了东方明珠广播电视塔、上海科技馆、上海国际会议中心、九寨天堂国际会议度假中心、宝钢集团一钢不锈钢工程、上海外高桥港区等标志性项目。

目前建成及在建酒店60余家,覆盖高档豪华、度假休闲、商务经济等全系列产品,已成为国内最大的酒店物业持有商和管理运营商之一。

能源板块为绿地集团第二大产业,目前已形成了煤炭生产、加工、储运、分销及油化产品仓储、运输、贸易、零售等较为完备的产业链。绿地集团在内蒙古、山西拥有多座煤矿资源,地质储量超2亿吨,年配送额超5500万吨,是上海市经信委指定的上海地区主要供煤企业。绿地集团拥有辽宁丹东煤炭深加工项目和浙江舟山石油产供销一体化基地。绿地集团在舟山与上海分别拥有大型油库、停泊码头。

绿地集团汽车业务板块主要提供汽车经销及维修养护业务,是上海着名汽车销售企业,通过立足上海、布局长三角,并向全国拓展,目前旗下拥有宝马、凯迪拉克、沃尔沃、上海大众、通用别克、通用雪佛兰、广汽丰田、广汽本田等国际着名汽车品牌4S店、汽车服务公司40余家。绿地汽车在2012年中国汽车经销商中排名第27位,通过“房车结合”的模式与房地产主业共享客户、土地及品牌资源。

此外,绿地集团组建绿地金融投资控股集团,入股上海农村商业银行、锦州银行、东方证券等多家金融机构,并发起成立了中国注册资本额最大的小额贷款公司--上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司,以及上海绿地融资担保有限公司、上海绿地典当有限公司等。

3.金丰投资注入的绿地集团资产盈利能力强,成长性较突出

2013年上半年,绿地集团在房地产业务、建筑业务、绿化、酒店、能源等业务上分别获得营业收入为334.64亿元、92.44亿元、3.30亿元、3.42亿元、600.24亿元。按照最新披露的数据,2013年前三季度,绿地集团实现1746.26亿元营业收入,净利润达到76.62亿元(2012年,绿地集团获得营收1985.62亿元和净利润68.76亿元)。按照以上数据,绿地集团2010-2012年净利润复合增速达到22.59%。

经预估,本次拟置出资产的预估值为23亿元、拟注入资产的预估值为655亿元。公司定价基准日前20个交易日的股票交易均价为5.64元/股,考虑上市公司2012年度分红情况,本次交易的发行价格为5.58元/股。按照拟注入资产的预估值为655亿元测算,此次注入绿地集团的静态PE是9.53倍;静态PB是2.60倍,2013年三季度末动态PB是1.78倍。2013年动态PS是0.40倍。

本次交易完成后,上海地产集团及其全资子公司中星集团、上海城投总公司、上海格林兰持股比例较为接近、且均不超过30%,上述股东中没有任何一个股东能够单独对上市公司形成控制关系。本次交易完成后,上市公司将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。

4.金丰投资资产注入预案将启动上海国资整合和A股地产公司资产整合的重启

我们认为,金丰投资本次定向资产置换及发行股份购买绿地集团资产的预案将启动上海国资整合的序幕。目前,这些公司包括上海国资委控股比例分别达63.65%、36.36%、56.61%的上实发展、中华企业和城投控股等上市地产公司。

除此以外,2013年以来已经有迪马股份、广宇发展(000537)、天业股份、万方发展、招商地产和迪康药业等上市地产公司公布其资产注入方案。我们认为,作为地产行业的龙头公司,绿地集团的整体上市将加快这些公司的资产整合进程。

5.对行业的影响:绿地集团整体上市预案公布表明,上海国资委整合进程仍在继续。上海市国资委旗下具备地产上市平台的有上海实业(集团)有限公司、上海地产集团、上海市城市建设投资开发总公司和上海仪电控股(集团)公司。而本次交易完成后,绿地集团将正式借壳金丰投资上市。按照2013年绿地集团销售额1625亿元测算,655亿元的评估值对应绿地静态PS为0.40倍。由此,绿地集团借壳金丰投资有望启动A股市场上市地产公司资产注入的序幕。

国资整合不确定性较强。由于受到调控影响,地产板块国资重组与其他行业相比目前主要集中在股权交易层面,即国有股份的退出或者引入其他行业国有股份已实现未来转型;其他单纯以地产资产定增注入方式的资本市场重组均存在较大不确定性。我们建议从解决同业竞争、大集团小企业、国企持股集中度和上市公司市值四点因素选择个股。

6.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

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