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广宇发展:初识鲁能,海南房地产项目调研概况

发布时间:2010-02-04    研究机构:光大证券

鲁能地产借壳,海南房地产价值重估,公司发展值得期待:广宇发展(000537)公告鲁能地产借壳,以及国务院发布建设海南国际旅游岛等,公司价值需要重估,因此,上周我们调研了海南房地产市场以及鲁能地产项目,认为:海南房地产市场超预期,处处无房可售,售价一天一变,后续开盘涨价成定局;鲁能房地产项目发展规划能力卓越,盈利能力超强,公司中长期发展值得期待。

初识鲁能-独特盈利模式:通过实地调研及查阅资料,总结起来,鲁能地产具备独特的盈利模式,概括如下:(1)大盘开发模式,优势在于土地成本低,区域垄断以及杠杆作用大。(2)与城市发展方向相吻合,提前布局,获得超预期回报。(3)综合规划开发能力强。(4)项目产品品质高。

鲁能地产海南项目价值分析:(1)鲁能海蓝椰风项目价值。该项目为纯别墅项目,分六期,目前已开发三期,四期至六期正在规划设计阶段。注入建筑面积约31.2 万平方米,项目销售净利润率26.9%,将为公司贡献净利润为 12.6 亿元,贡献每股收益约为1.0 元。

(2)鲁能海蓝福源项目价值。该项目处在开发的初期,售价提升空间较大,项目占地面积为5100 亩,建筑面积约113.9 万平方米,权益比例约为45%。项目销售净利润率25%,将为公司贡献权益净利润为19.2 亿元,贡献每股收益约为1.6 元。

(3)鲁能三亚湾新城项目价值。此次注入的三亚湾新城二级开发项目的建筑面积约为67.7 万平方米(包括少量山海天项目)。该项目销售净利润率27.5%,将为公司贡献净利润为46.6 亿元,贡献每股收益约为3.8 元。

(4)三亚湾土地一级开发项目。土地一级开发剩余面积约为4762.63 亩,开发成本约为40 万元/亩,使用假设开发法,倒推预计每亩拍卖价格最少在500 万/亩以上,每亩利润约为164 万元,按照公司分四成,将为公司带来约66 亿元的净利润。

鲁能海南项目价值合计:经计算,鲁能二级开发项目将会为广宇发展带来78.4 亿元的权益净利润;土地一级开发项目至少能给公司带来66 亿元的土地收益。综合测算,将为公司带来144.2 亿元收益,折合每股收益为11.9 元,若分10 年结算,静态考虑,海南项目就能为公司贡献巨额盈利,如果考虑重庆,宜宾及山东项目,广宇发展的价值提升空间巨大。

主要研究结论及投资评级说明:此次海南之行,总体超预期,鲁能海南项目发展前景好,盈利能力强,价值提升空间大,具备快速发展的能力及实力,不过此篇报告暂不给予公司投资评级,主要原因在于:(1)对整个公司理解不够深入,重庆,宜宾,济南等地的项目没有实地调研考察;(2)公司正在重组中,尚未与管理层作深入交流,同时重组依然具有诸多不确定性,评估价值还未最终确定等等。

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